こんにちは、戸建て住み替えで脱ラットレースを目指すnezumiです。
- 今住んでいる家を売却したら利益出るのかな？
- 家を売却したいなと思い立ったもののまだ現実感ないな〜
という方に我が家の金額を露呈しつつ売却益を試算し
戸建の売却資金計画（計算式あり）
と、果たして我が家は
「住宅の売却」で利益を出すことは本当に可能なの？
現金持ち出しなしで「住み替え」られるのか？さらには、キャッシュを作ることができる！
を綴っています。
あくまでも「アラフォー子育て世代の我が家の場合はこうだった」というnezumiの経験談ですので、どうぞご参考までに斜め読みしていただけたらと思います。
我が家が住み替えをしようと思い立った理由はこちらの記事をご覧ください。
それでは、我が家の住み替えお金事情を情報漏洩します笑
〜nezumi家住み替えまでの道のり〜
稼げど稼げどお金が一瞬で蒸発するnezumi家。
このままではヤバいと負債代表住居費をコンパクトにするべく「住み替え」決行。
夢のマイホームを査定に出したら、ローン残債を差し引いて1000万円くらいのキャッシュが手元にできることが判明！
この売却益を使って脱ラットレースを目指すことを決意。
いろんな課題に遭遇しながら、ただいま我が家は売り出し中。
こちらのブログでは、nezumi家の場合はこうだった、という実際体験してみて分かったコト・知ったコト・サプライズだったコトをnezumiの視点で買いています。正確な情報は不動産の専門家の方に聞いてくださいませ〜。
目次
【売却益編】住み替えで、家を売ったら買った時より高く売れる？まさかの売却益！？
結論から言うと、我が家は不動産取得費よりも売却費（査定額）が上まりました。
重要な背景として、コロナ禍等の影響で2020年くらいから不動産価格が上り続けている、というのがあります。
なんと、不動産価格が、あのバブル以後の最高値をつけています。
我が家を取得した時が2016年だったので、高騰前。
そこから土地の値段がぐんぐん上昇していきました。
売却を検討し始めた時には、土地の値段も、住宅の建築費も1〜2割増しとなっていました。
立地という面で良かったのかな、とは思っています。
不動産取得はタイミングと立地次第が重要なのね〜。立地はわかる気がするけど、安い時期に仕込めるか、っていうタイミングがめちゃ大事なのね！
高騰前に買えたから、売りたい時に売却益を出すことができたのは、ラッキーだったようにも思えるのですが・・・
しかし「売却益」を出せたとしても、我が家の場合は住み替えなので、
結局引っ越し先の住宅も不動産も高騰中の今、同じく高い・・・。
つまり我が家の場合、同等規模の家を買っても
脱ラットレースのための住宅費を圧縮する計画は露と消えるわけです。住み替えの意味がない！
なので、引っ越し先の選定がかなり重要な要素となっています。
この辺りの話はまた別の記事で書こうと思います〜。
売却益を試算する
それでは、大手仲介業者TLさんが作ってくれた訪問査定による査定書を利用しながら試算をしていきます。
以下の計算式から考えます。
まずは表面的な金額
①住宅売却金額 − ②住宅取得費 ＝ 売却益
ただし、ここから諸経費を差し引く必要があります。
売却にかかる諸経費を差し引く
この諸経費を忘れがちの曲者で、諸経費負けをしないようにきちんと考えておく必要があります。
①住宅売却金額 − ②住宅取得費 − ③諸経費 ＝ 売却益
売却の諸経費の目安が不動産価格の5〜7%とされていて、主な諸経費は
- 仲介手数料：不動産会社に支払う手数料
- 印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙代
- （所有権移転登記費用：買主が負担することが多い）
- 住宅ローンの繰り上げ返済手数料
- 抵当権抹消登記費用
など。
譲渡所得税は利益が出ても3000万円以下の場合は特別控除で0円
もう一つ、譲渡所得税も考慮する必要があります。
①住宅売却金額 − ②住宅取得費 − ③諸経費 − ④譲渡所得税額 ＝ 売却益
ただ、こちらは利益が3000万円以下の場合特別控除があり、我が家の場合3000万円以下なので恩恵に預かり譲渡所得税は0円でした。
我が家のリアルな不動産価格はこれ
ここまでの計算式に我が家の金額を当てはめ試算します。
では、公開します！
①住宅売却金額 8000万（査定金額）
②住宅取得費 6900万（外構・諸経費など含む）
③諸経費 560万（7％で計算）
④譲渡所得税額 0円
なお、固定資産税等精算金（日割り）がここに加算されるのですが、割愛です。
つまり
8000 – 6900 – 560 – 0 = 540万円
プラスでした〜！
住み替え先の住宅購入の諸経費も差し引く
そしてそして、住み替えだから、購入の際の諸経費も差し引いておく必要があります。
不動産の購入時の諸経費の目安は、7〜10％となります。
①住宅売却金額 − ②住宅取得費 − ③諸経費 − ④譲渡所得税額 − ⑤住み替え先の住宅の購入諸経費 ＝ 売却益
仮に、住み替え先の住宅購入金額が5500万円として、諸経費が10％だとします。
我が家はラットレースから抜けるため、安い築古物件戸建を探しています。なので、この価格。
⑤住み替え先の住宅の購入諸経費 550万
我が家の最終的な売却益（査定上）
つまり、
8000 – 6900 – 560 – 0 – 550 = -10万円
結論：我が家を売却した場合の利益は出るのか
結論、我が家の場合は、戸建売却益は出る。
しかし諸経費などを差し引くと、トントンかちょっとマイナスだった
となりました。
う、うん、悪くないよね。地味にマイナスになっていることが気になるけど・・。諸経費負けしてる？！
【キャッシュフロー編】住み替えで、売却物件は住宅ローン残債を下回るのか、上回るのか？
通常、住宅は住んだら減価償却で資産価値は減ります。
なので前章で「売却益」について書きましたが、本来「売却益」というものは発生しないものなのです。
2023年付近は不動産価格が高騰しているという経済・市場の背景があり、我が家はたまたま売却益を出すことができました。
我が家の今回は例外だけど、このままインフレ進んだらもっと高くなるし、住んでいた場所の近くに駅ができて土地値が上がるってこともあるし、超例外ってわけではないよね。不動産投資の面白みってこの辺りにありそう〜。
なので、住宅の売却判断で肝になってくるのは、こちらの「キャッシュが残るかどうか」つまり売却価格が住宅ローンの残債を下回るか否か、が重要になってきます。
もし住宅ローンの残債の方が売却価格より上回る場合
足りない分を補填するためのお金を準備しないといけなくなります。
住み替えで、残債があると購入先の住宅ローンの審査に影響がある場合があり
我が家の体験談ですが住宅ローンの担当者に
「売却物件の査定金額が住宅ローンの残債を上回っているならば、購入物件の住宅ローンも組めます」
と言われました。ケースバイケースですので、あくまでも我が家の場合です。
我が家を売却した場合の手取りキャッシュを試算する
実質的な手取り（キャッシュ）
キャッシュの計算式はこちらです。
①住宅売却金額 − ⑥住宅ローン残債 − ③諸経費 − ④譲渡所得税額 ＝ キャッシュ（手取り）
さて、我が家の住宅ローンの残債は
⑥住宅ローン残債 5800万円
当てはめると
8000 – 5800 – 560 – 0 = 1640万円
住み替え先の住宅購入の諸経費を差し引く
住み替えなので、購入物件の諸経費も差し引いておくと
①住宅売却金額 − ⑥住宅ローン残債 − ③諸経費 − ④譲渡所得税額 − ⑤住み替え先の住宅の購入諸経費 ＝ キャッシュ（手取り）
我が家に置き換えると
8000 – 5800 – 560 – 0 – 550 = 1090万円
となりました。
キャッシュだったら諸経費負けしてない！でも思ったよりも少ない・・。不動産売買の世界でイッセンマンなんて頭金突っ込んだら雀の涙しか残らないんじゃ。。
結論：我が家の売却による手取りキャッシュはいくらか
結論、我が家の場合は、住み替えにより、1090万円のキャッシュを手に入れることができる試算となりました。
ただ、住み替え先が現状よりミニマム（築古戸建＋東京23区から都外へ）にして、なんとかキャッシュを手にしています。
つまり、この利益分を新たな住居の頭金に入れたりしたら「住み替えしてキャッシュを作る」ことは難しいということです。
あくまでも試算です。
実際にどうなったかは、住み替えが完了した時点でリアル数字でお伝えします。
さて、この1090万円（予定）のキャッシュをどう活かすか、それが次なる脱ラットレースへの道の最重要課題となってきます！
脱ラットレースの道はつづく
