こんにちは、戸建て住み替えで脱ラットレースを目指すnezumiです。
住宅ど素人nezumiが実際やってみて知ったコト・サプライズだったコトを「我が家の場合はこうだった」と露呈していくブログです。
正確な情報は不動産の専門家の方に聞いてくださいませ〜。
不動産仲介業者と媒介契約を結び、いよいよ販売活動をスタートするぞ、となったら、すぐに決めなくちゃいけないこと。
それは
- 「販売価格」をいくらに設定するか
材料は不動産仲介業者の担当者さんが算出してくれた査定金額。
査定金額はチャレンジ価格からすぐに売りたい場合の価格と幅があります。
その幅のどこでいくか。
判断する上で、まず仕事や小学校の学期の都合、住宅ローンの条件など必須条件をクリアする必要があります。
そして、いろいろな判断ポイントを総合的に考えていって、不動産仲介業者の担当者さんと話し合いながら
最後に決めるのは、売主自身です！
nezumiはなんとなく仲介業者さんが決めてくれるのかな〜なんてポワワーンと呑気にしていましたが、売るのは売主なので、仲介業者さんに決定権はなく最後は自分で決めなくちゃいけないです〜。・・・プレッシャーかかるー。自己責任〜。
そして、売り出してから気づいたことでしたが、不動産市場って動かない時期がある。
そんな時期に出しても、売りにくい。。
- 何月に販売開始するか。
これもめちゃ大事だった、と後から身に染みて知りました。
今回はnezumi家が販売価格を決めるまでの判断基準と売る時期で後悔した件を書いていこうと思うので参考にしてもらえたら幸いです〜。
〜nezumi家住み替えまでの道のり〜
稼げど稼げどお金が一瞬で蒸発するnezumi家。
このままではヤバいと負債代表住居費をコンパクトにするべく「住み替え」決行。
夢のマイホームを査定に出したら、ローン残債を差し引いて1000万円くらいのキャッシュが手元にできることが判明！
この売却益を使って脱ラットレースを目指すことを決意。
いろんな課題に遭遇しながら、ただいま我が家は売り出し中。
目次
販売価格の判断基準
nezumi家が不動産仲介業者の担当者さんと話し合った時の判断材料を優先度順でかくとこんな感じでした。
1. 売主がいつまでに売りたいか（住宅ローンの条件で必須、小学校の学期や転勤の時期次第など絶対条件の有無）
2. 売主はいくらで売りたいのか（チャレンジでいっちゃう？無理はしないで安全にいく？）
3. 販売開始時点での競合の有無
4. 販売開始時点での世の中の不動産市場の動向・周辺地域の他の物件の売れ行き状況（その地域で不動産は動いているか）
5. 販売時期（不動産売買の繁忙期か否か）
1. 売主がいつまでに売りたいか（必須条件）
- 転勤など職場の都合
- 小学校の新学期に合わせて引っ越しがしたい、など子どもの都合
- 住宅ローンの都合
など、新居に引っ越す時期が決まっている場合は、いつまでに売り切る必要があるか、自ずとデッドラインが決まってきます。
特に住宅ローンの都合は重く、住み替え先を先に購入する「買い先行」でいった場合、購入物件の住宅ローンを組んだ金融機関から「売却物件をいついつまでに売ってくださいね〜」と条件がつくことが多いです。
我が家はそれで、「買い先行」でいったので決済から3ヶ月以内に売ってくださいね、でした。
これは、ガチ約束。
販売価格を下げてでも売り切らないとダメなやつ。
プレッシャーかかって心労くるやつ・・・。
売れないとね・・・しんどいのよーーー！！（←nezumi家そうだったorz）
あと、小学生の子どもがいるので、本当は学年代わりのクラス替えに合わせて引っ越しをしてあげたかったけれどそれは叶わず、新学期からの転校となりました。
ごめんよ〜長男。
2. 売主はいくらで売りたいのか
- 売主の家計の財務状況（お金が必要だからちょっと高めに〜、とか）
- 売却物件を取得した時の金額との兼ね合い（損したくないから強気で売りたい、とか）
- 住宅ローンの残債の額（残債は消える価格で売りたい、とか）
売主の感情部分でいくらで売りたいか、は価格設定の大きな要素の一つ。
我が家はローンの残債は消えそうではあったのですが、住み替えにかかる諸経費分は回収できる金額設定にはしたいよね、が気持ちの部分にあって、そこを考慮した値段設定にしました。
さらに。
当ブログの表題でもあります・・・脱ラットレース！！
お金を作って資産を増やしたい〜〜。もりもりにしたい〜。
とはいえ、住み替え先の住宅ローン組むことを考慮するとダラダラと売り出し中を続けるわけにもいかず。チャレンジすぎるのもだめ。
ということで、不動産仲介業者さんが出してくれた査定金額の「相場価格」の一番下の金額で出すことにしました。
不動産仲介業者の査定のうち、3つの価格帯のどこを選択するか
不動産仲介業者さんに査定を依頼すると、3つの価格帯で提示されることが多いです。
チャレンジ価格：相場よりも少し高めで売りに出す
相場価格 ：相場通りの金額で売りに出す
早期売却価格 ：相場よりも少し低めの金額で売りに出す
このどれを選択するか。
チャレンジでいっちゃう？
無理はしないで安全にいく？
いつまでに売らないといけない、という必須条件あるから、やっぱ早期売買価格でいくしかないよね〜
額が大きいだけに、渦巻く感情も荒々しいですw
3. 販売開始時点での競合の有無
周辺地域に似たような物件があったら、その競合物件と同等かそれよりちょっと魅力的にうつるように価格を設定する必要があります。
じゃないとその競合の当て馬にされちゃうだけ。
だから、競合物件はないに越したことはないのです。
nezumi家は中古戸建を売りに出したのですが、中古では似たような物件が周辺地域になかったのでラッキーでした。
もしあったらそれと競合して値下げ合戦になったり、競合物件より自分の物件が価格などで見劣りしてしまうとお客さんからの反応が薄くなり売りづらくなってしまうところでした。
一方で、新築戸建でちょっと競合しそうな物件がありました。
土地はちょっとnezumi家より狭めで駅から遠いのだけど、1000万円やすい、かつ新築。
それが売れて消えた時には、よっしゃーと不動産仲介業者の担当者さんもガッツポーズ。
魅力的な競合物件が消えれば、自ずとそっちに向かっていた客足が自分の売却物件に流れてくるし、したくもない値下げをしなくちゃいけない、なんてこともなくなりハッピ〜。
もし競合があったら、競合が売れるまで気長に待つ、または、価格の調整、といった具合に何かしら考慮は必要ですね〜。
5. 販売開始時点での世の中の不動産市場の動向・周辺地域の他の物件の売れ行き状況
- 不動産市場全体や、家を販売しているその地域で不動産は動いているかどうか。
- その地域で似たような物件は売れているかどうか。
我が家が売り出した2023年夏。
不動産市場も、我が家の周辺も、不動産が本当に不動状態・・・。目立った動きなし。音沙汰なし。動いていない。
ヒィ。。。。orz
コロナ禍で人が引きこもり不動産が全く動かない状況から、在宅ワークで住宅の需要が上がった時期を挟み、今はもう買いたい人は一通り買い終わっちゃって、ニーズがなくなってきている説。
物価高で家が高くなりすぎて、一般家庭に手が届かない価格になってしまって、買いたい人も買えなくて、見送っている説。
不動産仲介業者さん皆さんこぞって、「ここ最近ちょっと停滞中」と言っていました。
そんな時期に売却開始することになったnezumi家。。
・・・
・・・
ガンガン周りで売れているから、ちょっと高めでいってみましょ〜。これ最高ですね。。もはやnezumiにはそんな幻聴が聞こえる。。
・・・
これから家を売ろうと考えている人〜、不動産市場の動向は要チェックですよ〜。
販売開始するタイミングも要チェック
6. 不動産売買の繁忙期かどうか
不動産業（特に賃貸）は新年度に向けて１〜３月が繁忙期です。
一方で「戸建の売買は一年中動いていますよ〜」なんて不動産仲介業者さんは言っていました。
いやいや、これ、絶対営業トークでしょ！
nezumi家が売りに出したのは、真夏。それもあったのか、売却物件の周辺地域自体で売買が静まり返っていました。
チーン。
・・・
自宅を売りに出そうと考えている、アナタ！
夏は、売れません！特に猛暑と言われている年は、人が道を歩かない。家なんか見に来ない・・！
・・・
あと、nezumi家は7月から売り出したのですが、不動産仲介業者さんに
「お盆休みで帰省した時に両親からそろそろ家を買わないのか援助するぞ、みたいな話になって、お盆休みの時間があるときにネットで家探しを始める人がいる、だからお盆前には売り出した方がいい」
と言われ、そうしました。
が、これも半分は営業トーク入っている！早く媒介契約結びたいもんね。
確かに一理ある、とは思います。
でも
でも
家を売るなら、ネットに公開して情報が新鮮なうちが花。
真夏は不動産市場自体が、熱中症予防で日陰に引きこもっている状態。閑古鳥が鳴きます。
売り急いでなくって時間とお金に余裕があるならいつ出したっていいと思います。
でも、そうではないならば、結論、市場に出すなら、１〜３月の繁忙期に合わせる、がベスト。
時期間違えると、nezuim家みたいに1ヶ月のブランクができちゃいますよ〜。
ちなみに、年末年始も動かないそうな。不動産会社自体がお休みに入っちゃうものね〜。
ネットに公開して情報が新鮮なうちが花
suumoやアットホームは次から次へと新しい物件が出てきて、古くなれば古くなる程検索結果の下の方になってしまいます。
下の方だと目立たなくなってしまいます。
それに、ずっと残っている不動産って心象があんまり良くないです。
不動産はネットに掲載し始めて最初の数週間が重要。
なので、数週間のうち勝負をかけたい場合は、価格が高すぎて反応薄〜になってしまって結果ぐずぐずになってしまったらいけないので、初めから妥当な価格で行った方がいいかもしれません。
時間があるならば、チャレンジ価格で行ってみて、数週間様子見て、閑古鳥が鳴く様子だったらその時点で価格変更する、もありです。
ちなみに、suumoやアットホーム、不動産仲介業者のサイトには、月曜日に新しい物件や価格更新など物件情報が更新されることが多いですよ〜。
土日に不動産屋さんと打ち合わせして月曜日に掲載〜、が多いからだと思います。
「住み替え」で購入のことも考える必要がある方、月曜日「要チェックやで」！
おわり
いろんなことを考慮した結果、nezumiはよく深いので、チャレンジ価格に挑戦して、数週間様子見て、ビミョ〜だったら妥当な価格へ値下げする、でいくことにしました。
でも、チャレンジ価格にも300万くらい幅はあって、流石にマックス高い金額は私だったら絶対に買わん、と思ったのでチャレンジ価格の一番したの価格にしました。
余談で、所感ですが・・・・・・不動産価格って結構気まぐれで決まっているものなのね・・・。
もちろん、エリアによって前提となる価格差はあると思います。
だけど、不動産価格を決める要因ってその時の周りがどうか、売主がどうしたいか、とかで決まる要素が大きい。
販売時期のその1年くらい前からの間で、他の物件がいくらで売れたか
←他力本願な気まぐれ価格。
査定金額がいくらか次第で大体決まる
←これも気まぐれ価格。査定する人によって全然違う！我が家は1000万違った。査定金額が低いところで出したら割安な物件になるところだった。
販売価格の大小は売主の気持ち一つ
←端数切って200万にしとく？みたいな、気まぐれ価格。売主が売り急いでいる、なんかの状況次第では数百万レベルで変わってくる。または内見対応が毎週発生して疲れちゃったからもう投げ売り〜、とか。
なんとなく〜、とか売主の気持ち次第で価格なんてものは決まっている。
まあ、投資も不動産価格も、お金も、結局は人と人の「信用」で成り立っているもので、案外そんなものなのかもね〜。
脱ラットレースはつづく
