こんにちは、戸建て住み替えで脱ラットレースを目指すnezumiです。
住宅ど素人nezumiが実際やってみて知ったコト・サプライズだったコトを「我が家の場合はこうだった」と露呈していくブログです。
正確な情報は不動産の専門家の方に聞いてくださいませ〜。
いや〜、「住み替え」ってやることたくさん、心労もかかる、お金もかかること・・・！
特に、売る方が大変。。
本記事では、以前書いた 【住み替え】立ちはだかる課題たち①（不動産仲介業者選定） に引き続き、我が家の経験に基づいた
・ 家を売却しようと思っているけど、どんなことが大変なの？
・ 家を売る際に、不安な気持ちになった点・・・
・ 住み替え先の購入物件選びの課題
を書きました。
これから家を売ろう、家を買おう、住み替えよう、と考えている方、課題を事前に知っているのと知っていないとでは大違いなので、我が家を参考にしてみてください。
〜nezumi家住み替えまでの道のり〜
稼げど稼げどお金が一瞬で蒸発するnezumi家。このままではヤバいと負債代表住居費をコンパクトにするべく「住み替え」決行。
夢のマイホームを査定に出したら、ローン残債を差し引いて1000万円くらいのキャッシュが手元にできることが判明！
この売却益を使って脱ラットレースを目指すことを決意。
いろんな課題に遭遇しながら、ただいま我が家は売り出し中。
目次
「住み替え」の課題まとめ
「住み替え」売却活動の課題① 不動産仲介業者選びに時間・労力がかかる
「住み替え」売却活動の課題② 「売り」先行か「買い」先行かと住宅ローン ←今回の記事
「住み替え」売却活動の課題② 週末が内見で潰れる
「住み替え」売却活動の課題③ 内見で美しい印象を持ってもらうための大片付けと大掃除
「住み替え」売却活動の課題③ 「売り」と「買い」を同じタイミングにできなかったら・・・
「住み替え」で抱える不安な気持ち① 家が査定額通りに売れなかったらどうしよう
「住み替え」で抱える不安な気持ち② 「買い」先行の不安
「住み替え」売却活動の課題② 「売り先行」か「買い先行」か
住み替えには、売却を先に行う方法（売り先行型）と、購入を先に行う方法（買い先行型）と大きく分けて2つの方法があります。
売却と購入どちらを先に行うのが良いかは、資金計画やケースによって異なります。
それぞれにメリットデメリットもあります。
そこの詳細はイクラ不動産さんのこちらの記事「家の買い替えの流れを解説！売ってから買う？買ってから売る？」が分かりやすかったので気になった方はどうぞ読んでみてください。
ここでは「nezumi家の場合はこうだった」を書きたいと思います。
結論から言うと、「売り先行」が安心安全。でも気に入った物件があったら「買い先行」もありです。
「売り先行」が安心安全。でも気に入った物件があったら「買い先行」もあり
心理的には、まず住み替え先（購入）を決めて腰を落ち着けてから、じっくり売却したい、と思いますよね。
しかし実際には売ってから買う「売り先行」が多いそうです。
売り先行になってしまうのはなぜか。それは
【売り先行がよくあるケースな理由】
1. 所有している物件に住宅ローンが残っている場合が多いから
2. 買い先行だと思うように売れなかった時のデメリットが大きいから
基本的に住宅ローンが残っていたら「売り先行」にならざるおえない
まず、住宅ローンは住むためのローンであり、住居は普通複数持たないよね、ということで一本しか借りられないです。売却物件と購入物件を同時に住宅ローンを組むことができません。
住み替えするまで分かっていなかった・・・
つまり、売却物件の住宅ローンを完済したのち、新たに購入物件の住宅ローンを組む手続きをすることになります。
一方通行しか成りたたなくて、売ってから買う、という流れになってしまうのです。
売却物件の住宅ローンが残っていても条件つきで購入物件の住宅ローンの話を進めることができる場合はある
とはいっても、売却物件の住宅ローンが残っていても購入物件の住宅ローンの話を進めることができる場合があります。
nezumi家がそうだった、なのでどうぞあくまでもご参考程度にお願いします〜
nezumi家は住み替えの話を融資を受ける銀行にしたところ「査定金額が住宅ローンの残債よりも上回っているんですね、なら条件がつくかもしれませんが大丈夫です」と言われました。
条件というのが肝で、nezumi家の場合は「購入物件の最初の決済から3ヶ月以内に売ってくださいね」というものでした。
また、nezumi家では住み替え後も同じ銀行から住宅ローンを借りようとしていたので、「査定金額が住宅ローンの残債よりも上回っている」ことも判断材料の一つだったのかもしれません。
しかし、その場合でも心理的な不安がついて回ります。
買い先行できたとしても、ダブルローンが家計を逼迫する・・・だから「売り先行」が安心
買い先行した場合、売る家と買った家のダブルでローンが発生します。
1ヶ月なら耐えられるかもしれませんが、これが2ヶ月3カ月と続くと耐え難いです。。
nezumi家は持って3カ月程度でしょうか・・・。
買い先行できたとしても、融資の条件「3ヶ月以内に売却」ができるのか、の不安・・・だから「売り先行」が安心
3ヶ月以内に売らないといけない、という心理的プレッシャーは結構大きいものがあります・・・。
思うように売れなかった時、「3ヶ月以内になんとか売らねば・・・」と売却価格の値下げを予想以上にしなくちゃいけない なんていう局面に陥るかもれません。
それは当初の資金計画からずれるということで、売却益を見越して住み替え先物件を購入していた場合、貯金などの持ち出しを崩すなど生活費用にも影響が出てきてしまいます。
気に入った物件があったら「買い先行」もあり。いい物件は蒸発するから売れてから、なんて待っていられない
「売り先行」の方が、資金面の不安や精神的プレッシャーもなく進められるので良いのです。
とはいえ、出会っちゃったらどうしようもありません、「この家が欲しい〜！！」
そして、いいなと思った家は他にもいいなと思う人も多く、一瞬で市場から蒸発することもあります。売ってから〜、じゃあ間に合わないです。
nezumi家は「売り先行」の心つもりではありますが、実質的には「売り」も「買い」も同時並行で進めていました。
住みたい家や場所はすぐには決まらず、進めていくうちに色々と気持ちの変化や条件も変わっていって、半年経ちました。
その頃には結構物件探しの目が肥えていました。そして売却活動中に、出会っちゃったんです、「この家いい〜！」
半年かけてやっと出会えたお家、でも我が家はいまだ絶賛売り出し中。「売り先行」のつもりが「買い先行」に・・・。
その時の仲介不動産の営業マンも言っていました。
『誰かに先越されてもいい、と思うならば「売り先行」でいった方がいいが、後悔するような物件ならば「買い先行」でもいいと思いますよ。』
「買い先行」のメリット
「買い先行」のメリット１：新居に引っ越せる
「売り先行」だと売れちゃって即時退去の場合、一時的に賃貸などに引越さないといけないです。
買っちゃえばそこに引っ越せばいいだけなので、「買い先行」だと一時退避が必要なくなります。
子どもが小学校に通っている場合、賃貸がちょうどいいのがなくて学区が変わってしまった・・なんてことになったら大事ですし、引っ越し費用と引っ越しにかかる時間・労力が2回かかるのはいただけません。
なので、一時退去なしで引っ越しは1回で済ませたいです。
売却物件の内見がストレスではなくなる
あと、個人的に思う「買い先行」の大きなメリットです。
「住みながら売る」のは結構ストレスで、内見が入ると週末が潰れますし、住んでいると家が汚れるし散らかるので毎度掃除と片付けが大変です。
もう売却する家には人は住んでいないので、内見時には常に綺麗な状態ですし、好きなタイミングで内見してもらうことができることです。
おわり
住み替えには立ちはだかる課題がいっぱい！気力との戦いです。
今回は「売り先行」か「買い先行」か、という課題のことを書きました。
「売り」か「買い」かは住宅ローンの有無や状況によってケースバイケースということを前提に、
nezumiが半年以上の住み替えプロジェクトを実行して行き着いた結論は
- 資金面の不安や精神的プレッシャーを受けないのは「売り先行」。
- nezumi家みたいに家計財政難に陥っている場合は俄然「売り先行」推し。
- ですが、物件探しは結婚相手とのお見合いみたいなもの。
- この物件がいいと思えるものがあったら「買い先行」もなしじゃない。
でした。
さて、まだまだ課題はいっぱいなので、引き続き課題を書いていこうと思います。
脱ラットレースはつづく
